家を残して債務整理するには？3つの方法を紹介

債務整理によって家を失うことがあります。住宅ローンの返済ができなければ自宅を売却される可能性が高いですし、ローンが残っていなくても自己破産の過程でこれを売却されることがあります。しかも、いったん債務整理を行うとしばらくローンを組めず新たに家を購入するのも難しくなってしまいます。

そこで「この家には思い入れがある」「ここで住み続けたい」と願う方は債務整理の方法にも工夫が必要です。

そんな方に向けて、ここでは家を残したまま債務整理を行う 3つの方法を紹介します。

家を残す 3つの方法

債務整理をしつつ家を残したいという場合、次に掲げる手段を検討すると良いでしょう。

各債務整理で利用に適した場面は異なりますし、家を残すためにいくつか満たすべき条件もあります。

以下で解説する内容を踏まえ、どの方法を選択すべきかよく見極める必要があるでしょう。

任意整理をする場合

任意整理は、債権者・債務者間の私的な交渉に基づく債務整理です。

そのため裁判所を利用したときのような厳格なルールは存在しておらず、交渉相手も自由に選択できるなど自由度も高いです。

債務者が直接交渉をお願いすることもできますが、一般的な流れとしては「弁護士に対応を相談・依頼する」ことから始めます。

弁護士がついていれば今後の手続の窓口になってもらうことができ、債務者自身で支払条件等の調整を行う必要がなくなります。

借金と住宅ローンの支払いができる方向け

任意整理であればすべての債務を巻き込む必要がなく、家に関わる債務（住宅ローンなど）を除いて手続を進めれば無理にこれを売却する必要もありません。

ただし任意整理だと借金の元本まで減額することは難しく、手続の効果としては利息のカットや支払い条件の調整程度にとどまります。

よって、債務整理後も継続して借金の返済が続けられる方でなければこの方法を選択することはできません。

住宅ローンに関してもそのまま支払いが続きますので経済的に厳しいというケースは個人再生も検討する必要があるでしょう。

個人再生をする場合

借金などの債務について大幅な減額がなければ再生が困難、という場合は民事再生手続を利用します。

個人も法人も利用できる手続で、特に複雑な状況でなければ比較的簡易な個人再生によって債務の圧縮を図ることができます。

ただし個人再生であっても原則として全債権者を巻き込むことになるため、住宅ローンが残っている家に関してはこれを失う可能性が高いです。

住宅ローン特則の適用が欠かせない

個人再生でも、所定の条件を満たして「住宅ローン特則」の適用を受ければ家を残せます。

この特則は民事再生法に定められている「住宅資金特別条項」のことで、簡単にいうと「住宅ローンを除外したうえで個人再生を進めることを認める特別のルール」です。

逆に、住宅ローンが残った状態でこれを利用できなければ、家を売却されてしまう可能性は高くなってしまいます。

住宅ローン特則利用の条件

住宅ローン特則を利用するには、次の 3点を満たす必要があります。

• 住宅ローンが住宅資金貸付債権であること
  • 住宅の購入や建設、改良が目的
  • 分割払い
  • 抵当権が設定されている
  • 住宅ローン以外を目的とした抵当権が設定されていない
• 住宅ローンの滞納で保証会社が代位弁済をしていない
  ※代位弁済後 6ヶ月以内なら申立て可能。
• 債務者自身が所有および居住していること
  ※床面積の 1/2以上を居住のために使っていることが必要。

個人再生をしようするときは、まずこの条件を満たせるかどうかを確認しましょう。

自己破産をする場合

自己破産は最終手段にあたる債務整理手続で、債権債務関係をすべて清算することになります。

個人再生による債務圧縮でも再起困難とみられるときは、自己破産を申し立てて、一から生活をスタートし直すことになるでしょう。

そしてこのとき、生きるための最低限の金銭等を残してすべて換価されてしまいますので、家が売却されてしまう可能性も高いです。

リースバックの契約が欠かせない

自己破産において家を売却するのは、売却で得たお金を少しでも債権者に配当することが目的です。

そのため家を活用して同様にお金が得られるのであれば、別の手段によることも認められる可能性があります。

ここで視野に入れたいのが「リースバック」です。

リースバックとは、家をいったん業者に売却するとともに当該業者と賃貸借契約を締結し、賃貸物件としてその家に住み続ける契約のことです。

リースバックでも家を売っていることに違いはありませんが、同じ場所で生活を続けることは可能です。

そして売却によりまとまったお金を得られますので、その分を配当に回すこともできます。

リースバックで家を残すための条件

リースバックは公的な制度ではなく私的な契約により始めるものです。そのためリースバックをしたくても、できる確証はありません。

まずは家を購入してくれる契約相手を見つけるところから始めなくてはなりません。

そして買手が見つかったとしても売却価格に関する折り合いがつかないといけません。

安売りをしてしまうと破産手続における詐害行為と評価されるおそれがありますので、適正な価格で売却できるように交渉する必要があります。

さらに、売却後は家賃の支払いが発生することから、自己破産後でも支払いを継続できるような月額賃料に設定されていないと結局住み続けることはできません。交渉によって、現在の収入に見合った家賃となるよう設定してもらいましょう。